Quais documentos preciso para tirar o Habite-se?

O Habite-se é o documento que a prefeitura emite para atestar que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e que o imóvel pode ser ocupado. Sem ele, o imóvel não é averbado na matrícula, não entra em financiamento e não é vendido com segurança.

O processo é municipal, e cada cidade tem a sua lista. Mas a experiência com obras em Olímpia e na região mostra que a estrutura se repete, e que o item que segura quase todo protocolo vem da Receita Federal, não da prefeitura.

O que o Habite-se destrava

A averbação da construção na matrícula é o passo que transforma um lote com uma casa em cima em um imóvel construído, no papel. É nesse ponto que a Lei 8.212/1991, art. 47, II, exige a CND da obra: o cartório só averba com a certidão da Receita em mãos.

Sem averbação, a área construída não existe para o banco, e o financiamento não sai. A venda até acontece, mas o comprador assume um imóvel irregular. E a herança, a partilha e a locação com contrato registrado ficam presas ao mesmo documento.

Os documentos que aparecem em quase toda lista

A lista municipal varia. Estes itens aparecem em praticamente todas, e é com eles que o escritório monta o dossiê antes de protocolar:

• ✓Projeto aprovado e alvará de construção. Obra sem alvará entra em regularização edilícia antes do Habite-se.
• ✓CND da obra, emitida pela Receita Federal: prova que a contribuição previdenciária da construção está quitada ou regularizada.
• ✓Laudo ou declaração de conclusão assinado pelo responsável técnico, com a ART (engenheiro) ou o RRT (arquiteto).
• ✓IPTU do lote em dia.
• ✓Vistorias, quando exigidas: Corpo de Bombeiros para obra comercial e edifício, concessionárias de água, esgoto e energia.
• ✓Requerimento do proprietário e documentos pessoais.

Cinco desses seis itens dependem de quem construiu e do responsável técnico. O segundo depende de um processo inteiro na Receita.

Por que a CND da obra é a que mais trava

Porque ela nasce de um procedimento que a prefeitura não conduz e que a maioria das pessoas descobre na hora de protocolar. Para a CND sair, a IN RFB 2.021/2021 exige, em sequência:

• a obra inscrita no CNO, o Cadastro Nacional de Obras (art. 2º, §3);
• a aferição feita no Sero, o Serviço Eletrônico para Aferição de Obras, com a documentação da execução (art. 2º);
• a DCTFWeb Aferição de Obras transmitida até o último dia útil do mês da aferição, e o DARF pago até o dia 20 do mês seguinte (art. 6º);
• o débito regularizado. Só então a CND, ou a CPEND, sai pela internet (art. 44).

Se a aferição é feita sem documentação, o valor sai por estimativa, a chamada aferição indireta, e o proprietário paga mais do que deveria só para destravar o processo. Como esse cálculo funciona, e o que abate dele, está no artigo sobre como reduzir o INSS da obra.

O que a Receita pode pedir na aferição

A lista da Receita é diferente da lista da prefeitura, e vale a pena ter as duas na mesa. O art. 41 da IN RFB 2.021/2021 diz o que a fiscalização pode exigir de quem regulariza a obra:

• o alvará de construção e o projeto aprovado pela prefeitura, ou o projeto executivo assinado pelo responsável técnico em zona rural;
• o habite-se, a certidão da prefeitura, ou o laudo de profissional com ART ou RRT, no caso de reforma ou de obra rural;
• as notas fiscais, faturas ou recibos de empreiteira e subempreiteira com a retenção destacada, vinculados à obra;
• as notas de concreto usinado, massa asfáltica ou argamassa usinada, vinculadas à obra.

Repare que o habite-se aparece nos dois lados: a prefeitura pede a CND para emitir o Habite-se, e a Receita aceita o habite-se como prova de término. Por isso a ordem dos passos importa.

A ordem que economiza tempo

Quem começa pela prefeitura e descobre a CND no fim perde semanas. A ordem que funciona parte da Receita e termina no cartório:

As etapas 2 a 5 são as que o escritório conduz. As etapas 6 a 8 andam rápido quando as anteriores estão prontas.

Obra antiga ou sem alvará

Dá para regularizar. A regularização na Receita e a regularização na prefeitura são processos separados: a obra é inscrita no CNO e aferida mesmo sem alvará, e o município trata a parte edilícia em processo próprio.

O que muda é a documentação disponível para comprovar período e execução. E aqui entra um ponto que muita gente paga sem saber: a Receita só pode lançar a contribuição dentro do prazo de decadência, cinco anos pelo art. 173 do Código Tributário Nacional. A IN RFB 2.021/2021, art. 42, lista o que prova que a obra terminou em período já decaído: habite-se ou certidão da prefeitura, IPTU com a área construída, escritura com a metragem, contrato de locação com firma reconhecida, ou três documentos entre contas de luz, telefone, correspondência bancária e declaração de imposto de renda da época. O detalhe está no artigo sobre a cobrança de INSS retroativo da obra.

Reforma pequena e a dispensa do CNO

Nem toda intervenção passa pelo Sero. A IN RFB 2.021/2021 dispensa a inscrição no CNO em duas situações que aparecem com frequência na região:

• a reforma de pequeno valor: feita por pessoa jurídica com escrituração contábil regular, sem alteração de área construída e com custo total, material e mão de obra, de até 20 vezes o limite máximo do salário de contribuição (art. 7º, XVI, e art. 2º, §4);
• a casa de até 70 m²: residencial unifamiliar, de tipo econômico ou popular, para uso próprio, de pessoa física sem outro imóvel, executada sem mão de obra remunerada (art. 34, I; Lei 8.212/1991, art. 30, VIII; Decreto 3.048/1999, art. 278).

Fora dessas duas hipóteses, reforma com ampliação, obra comercial e casa acima de 70 m² passam pelo CNO e pelo Sero. Reforma sem ampliação em prédio de empresa que não tem escrituração contábil também passa.

O que o escritório conduz

A parte federal: inscrição no CNO, levantamento da documentação que abate da base, aferição no Sero, DCTFWeb e emissão da CND. É a parte que mais trava, e a que costuma mudar o valor. A parte municipal o escritório orienta, com a lista da prefeitura em mãos, para o protocolo do Habite-se entrar completo.

Nas regularizações que o escritório conduz, o INSS apurado com a documentação da obra costuma ficar abaixo do valor que a estimativa apresentava. Se você já está com o processo parado por causa da CND, fale com o escritório antes de pagar qualquer guia.

Perguntas frequentes

Quais documentos preciso para tirar o Habite-se?

Projeto aprovado e alvará, laudo de conclusão com ART ou RRT, IPTU em dia, vistorias quando a prefeitura exigir, requerimento com documentos pessoais e a CND da obra emitida pela Receita Federal. A lista exata é da prefeitura de cada cidade; a CND é a única que depende de um processo federal.

Quais documentos preciso para averbar a construção sem Habite-se?

O cartório averba a construção com o documento da prefeitura e a CND da obra (Lei 8.212/1991, art. 47, II). Sem Habite-se, o caminho é regularizar a parte edilícia no município, em processo próprio, e a parte federal no CNO e no Sero. Os dois processos correm separados e a certidão da Receita vale para os dois.

Como tirar a CND da obra para o Habite-se?

Inscreva a obra no CNO, faça a aferição no Sero com a documentação da execução, transmita a DCTFWeb Aferição de Obras até o último dia útil do mês e pague o DARF até o dia 20 do mês seguinte. Com o débito regularizado, a CND ou a CPEND da obra sai no site da Receita (IN RFB 2.021/2021, arts. 6º e 44).

O que é o CNO e como cadastrar a obra?

O Cadastro Nacional de Obras é o registro da obra na Receita Federal, feito pelo responsável (proprietário, dono da obra, incorporador ou condômino, IN RFB 2.021/2021, art. 8º). A inscrição é a condição para usar o Sero (art. 2º, §3). Entram os dados da obra: endereço, área, destinação, período e responsável.

Reforma de prédio exige CNO e Sero?

Depende. Reforma de pequeno valor, feita por empresa com escrituração contábil regular, sem alteração de área e com custo de até 20 vezes o limite do salário de contribuição, dispensa o CNO (IN RFB 2.021/2021, art. 7º, XVI). Reforma com ampliação, ou feita por quem não tem escrituração, passa pelo CNO e pelo Sero como qualquer obra.

Comprei imóvel com obra irregular, quem paga o INSS da obra?

A Lei 8.212/1991, art. 30, VI, torna o proprietário e o dono da obra solidários com o construtor. Quem está na matrícula responde pela regularização (IN RFB 2.021/2021, art. 8º, I). O adquirente pode regularizar a área da unidade que comprou em nome próprio (art. 30 da IN), e o direito de cobrar do vendedor é questão contratual, tratada fora da Receita.